Объект 969 · idealista 93478124
Дом на 470 м² в Seaia, километр от океана
Malpica de Bergantiños, A Coruña · 285 000 €
Кадастровая парцела 4463719NH1946S (LG Seaia, адрес DP-4305 nº 2), южная окраина посёлка Malpica de Bergantiños, Costa da Morte. Объявление агентства Asfeco & asesores S.L., 285 000 €. Строка в трекере — 127.0.0.1:5001/properties/969.
Вердикт в одном абзаце
Что здесь хорошо, что плохо и на чём всё держится.
Хорошо и проверено. Большой семейный дом 1985 года на южной окраине Malpica — рыбацкого городка на Costa da Morte, в 50 км западнее Ла-Коруньи. Участок — почти идеальный прямоугольник 26,6 × 63,9 м (заполнение 0,95, внутри помещается квадрат 26 × 26 м), и это ровно та форма, которую вы просили искать. Дом стоит в границах сельского ядра — законен, его можно ремонтировать и достраивать по правилам ядра. Оптика заведена на саму парцелу: два оператора, до 1 Гбит/с. Всё пешком: супермаркет 351 м, школа 720 м, аптека 1 км, рестораны от 289 м; пляж в километре — две минуты на машине. Ни один охранный слой регионального плана участок не трогает. И цена за метр ниже медианы: 606 €/м² против 925 по домам от 250 м² в этом же муниципалитете.
Плохо и тоже проверено. Моря отсюда не видно — это измерено по рельефу (гребень 60,7 м в 160 м от дома перекрывает линию взгляда) и подтверждено фото с балкона, хотя «сельская гостиница у моря» в объявлении его подразумевает. Кадастр насчитывает 585 м² построек против 470 в объявлении — 115 м² не объяснены ничем. Верхний этаж в разводах — коридор, спальни, северный фасад с потёками: сырость, причина неизвестна. Отопление — электрические конвекторы, самый дорогой способ для 400+ м² на этом побережье. Восточная треть участка (~550 м²) лежит вне ядра — сад можно, строить нельзя. Юридически это один объект без горизонтального раздела, хотя внутри два самостоятельных жилья. И висит объявление давно: обновлено 15 мая, а судя по номеру (93,4 млн против 111–112 млн у выставленных этим летом) — на портале оно не месяцы, а годы.
И главное, на чём держится решение. Две неизвестности стоят десятки тысяч евро каждая, и обе закрываются до сделки. Сырость: разница между конденсатом от электроотопления и протечкой кровли — это разница между косметикой и заменой крыши; отвечает только осмотр с влагомером и тепловизором, желательно после дождя. 115 м²: разная методика обмера или незадекларированная пристройка — отвечают nota simple, escritura и declaración de obra nueva 1985 года. Пока обоих ответов нет, торговаться не от чего и соглашаться не на что. Разбор — во вкладке «Дом и кадастр».
Что говорит трекер
Скоры и измерения живут в приложении: строка 969. Там же кнопка Enrich, история измерений и вся карточка целиком.
Одно расхождение с этим сайтом надо назвать вслух. Выше написано «цена за метр ниже рынка», а трекер ставит компоненту «цена» ноль — и оба числа честные, просто рамки разные. Трекер сравнивает с пятью соседями своей же подписки в полосе площадей 376–587 м², и среди этих гигантов 606 €/м² — верхний край. Медиана 925 €/м² считана по всем домам от 250 м² в Malpica, где наш — один из самых дешёвых за метр. Первая рамка отвечает «дорог ли он среди таких же больших», вторая — «дорог ли он для муниципалитета». Обе версии разобраны во вкладке «Цена и рынок».
Что решает покупку
- Nota simple, escritura и obra nueva 1985 года. Они закрывают сразу два вопроса: чьи 115 «лишних» метров (методика обмера или незадекларированная пристройка) и что делать с двумя жильями без división horizontal — продать или заложить этажи по отдельности сейчас нельзя, а разрешит ли мэрия раздел в сельском ядре по плану 1995 года, заранее не известно.
- Осмотр с влагомером и тепловизором, после дождя. Верхний этаж в разводах, северный фасад с потёками, в полуподвале пятна на плитке. Конденсат лечится вентиляцией и покраской, протечка кровли на доме такого размера — это десятки тысяч. До этого осмотра любая цена — гадание.
- Отопление. По стенам развешаны электроконвекторы, котла и радиаторов не видно. Для 400+ м² на галисийском побережье это самый дорогой способ из существующих; замена на котёл или аэротермию по оценкам обеих моделей — статья в 25–40 тысяч евро на весь дом, и её надо считать в цене входа.
- Цена и срок. Две AI-модели, получившие одни и те же измеренные факты, разошлись ровно по линии торга: одна назвала цену справедливой по верхней границе с потолком 240–250 тыс., вторая — завышенной, с потолком 220 тыс. и первым предложением 190–200 тыс. Сошлись они в том, что 285 тыс. платить не за что. Прямой конкурент в 370 метрах — два дома общей площадью 500 м² на участке 1 000 м², крыша и фасады уже отремонтированы, 200 000 € — обязателен к просмотру в тот же день. Оценки целиком.